Період: Лютий 2026 (закритий) Порівняння з Січнем BAS Digital — зовнішній фіндиректор Валюта: Kč
ЗРАЗОК · дані вигадані
1. Головне за місяць — вердикт і динаміка до січня
Група в цілому:Зелений — прибуткова, гроші зростають, борг під контролем
Проєкт «Park Modřany»:Червоний — пішов у мінус за маржею (стор. 6)
Гроші групи
52,0 млн
▲ +1,2 до січ.
Stav 4,2 · Development 46,5 · Reality 1,3
Результат групи, лют.
+5,8 млн
▲ +0,9
усі три компанії прибуткові
Зовнішній борг
168 млн
≈ стабільно
проєктне фінансування 3 проєктів
Капітал групи
+42 млн
▲ +5,8
здоровий, в активах земля і будівництво
Портфель: маржа (оцінка)
+41 млн
▼ −37 до плану
«Park Modřany» тягне вниз
«Park Modřany», маржа
−4 млн
було +33 у плані
Резерв девелопера
46,5 млн
▼ −7,8
фінансує будівництво 3 проєктів
Запас ходу (runway)
~6 міс
резерв / витрати на будівництво
Ключові висновки
На поверхні місяць чудовий. Група прибуткова (+5,8 млн), гроші зросли до 52 млн, капітал додатний (+42 млн), борг обслуговується спокійно. Дві з трьох компаній і два з трьох проєктів — у нормі.
Але є проблема, якої не видно за грошима і прибутком. Проєкт «Park Modřany» через перевитрату кошторису (+15 млн) і просідання ціни продажу (з 88 до 66 млн) перетворився з плюсового (+33 млн) на збитковий (−4 млн). Зараз цього не видно: продажів ще немає, будівництво фінансується кредитом — каса і P&L «чисті».
Ціна раннього сигналу. Поки «Park Modřany» не вийшов на продажі, збиток можна скоротити: переглянути залишок кошторису (22 млн ще не витрачені), заморозити необов'язкові опції, перепозиціонувати продукт.
Решта портфеля міцна: «Rezidence Stromovka» +23 млн, «Zahrady Hostivař» +22 млн — вони і тримають загальний плюс.
Що вирішує власник цього місяця
За «Park Modřany»: пере-тендер залишку робіт (22 млн), заморозка опцій, ревізія ціни/позиціонування — або сценарій виходу.
Затвердити актуальні кошториси за всіма трьома проєктами (план→факт розходиться).
Підтвердити план продажів і ціноутворення на II квартал.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 1 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAРезультат за місяць (P&L)
Лютий 2026 · за компаніями
2. Результат за компаніями — і порівняння з січнем
Kč
Дохід
Витрати
Результат лют.
Результат січ.
Δ
Vltava Stav (підряд)
18 500 000
15 400 000
+3 100 000
+2 700 000
+0,4
Vltava Development (проєкти)
3 900 000
1 500 000
+2 400 000
+1 900 000
+0,5
Vltava Reality (продажі)
1 900 000
1 600 000
+300 000
+300 000
0,0
Група, разом
24 300 000
18 500 000
+5 800 000
+4 900 000
+0,9
Дані вигадані (ЗРАЗОК). Результат девелопера — управлінські/відсоткові доходи та капіталізовані витрати; маржа проєктів визнається при продажах (стор. 6).
2.1 Результат групи за місяцями, млн Kč
Висновок
Операційно група стабільно прибуткова і зростає: +5,8 млн за лютий, четвертий додатний місяць поспіль. Але помісячний P&L не показує економіку проєктів — вона проявиться при продажах. Тому проблему «Park Modřany» (стор. 6) видно лише в проєктному розрізі, а не тут.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 2 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAСтруктура витрат операційної компанії
Vltava Stav run-rate, тис. Kč/міс
3. Куди йдуть гроші «Vltava Stav»
Два блоки, млн/міс
Роботи на об'єктах
3,2
Утримання компанії
0,9
Добре
Частка утримання (бекофіс) — 22%, нормальна для підрядника. Витрати прозорі, «інше» під контролем.
Бекофіс за статтями, тис./міс
Зарплати + податки
520
Оренда, офіс, ПЗ
120
Транспорт і техніка
110
Юр., бух., консалтинг
90
Відсотки, банк
60
Висновок
Головна стаття утримання — люди (~0,52 млн/міс, ~58% бекофісу). Разом на підтримання бізнесу ~4,1 млн/міс. Це фіксований «фон», який треба закривати незалежно від ходу будівництв.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 3 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAЛіквідність групи
на 29.02.2026
4. Де лежать гроші групи
Компанія / призначення
на 29.02
на 31.01
Δ
Доступно операційці?
Development — проєктні рахунки
46 500 000
54 300 000
−7,8 млн
цільові (під будівництво)
Vltava Stav — опер. рахунки
4 200 000
3 800 000
+0,4 млн
так
Vltava Reality
1 300 000
1 200 000
+0,1 млн
відокремлено
Разом гроші групи
52 000 000
59 300 000
−7,3 млн
Добре
Операційна компанія тримає здоровий запас (4,2 млн, ~місяць роботи) — не живе «в нуль». Зниження грошей групи (−7,3 млн) — це плановані витрати проєктного резерву на будівництво, а не витік.
На що дивитися
Резерв девелопера витрачається на будівництво трьох проєктів ~7,8 млн/міс. За такого темпу запас ~6 місяців — далі потрібні продажі або новий транш. Ключовий контроль — витрати резерву проти будівельної готовності (стор. 5).
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 4 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVADevelopment — проєктні кошти
Резерв і витрати на будівництво
5. Цільові кошти — скільки лишилось і наскільки вистачить
млн Kč, залишок на проєктних рахунках девелопера на кінець місяця. ЗРАЗОК.
Показник
Значення
Коментар
Залишок на 29.02
46,5 млн
було 54,3 на 31.01
Витрати на будівництво за лют.
~7,8 млн
3 проєкти сумарно
Запас ходу (runway)
~6 міс
до виходу на продажі
Висновок
Коштів на добудову портфеля вистачає на ~6 місяців. Але скільки з цих грошей повернеться — залежить від економіки кожного проєкту, а вона за «Park Modřany» зіпсувалася (стор. 6). Контролюємо не лише «чи вистачить добудувати», а й «чи повернемо вкладене».
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 5 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAЕкономіка проєктів — план vs факт vs прогноз
Портфель: 3 проєкти млн Kč
6. Зведення за проєктами — головне, чого не видно в P&L і касі
Проєкт
План збудувати
Витрачено
Залишок (кошторис)
Σ кошторис
План продажу
Поточна оцінка
Маржа
Статус
«Rezidence Stromovka»
40
28
9
37
58
60
+23
OK
«Zahrady Hostivař»
65
50
20
70
95
92
+22
Контроль
«Park Modřany»
55
48
22
70
88
66
−4
Проблема
Портфель
160
126
51
177
241
218
+41
Маржа (оцінка) = поточна оцінка продажу − актуальний кошторис (Σ витрачено + залишок). Дані вигадані (ЗРАЗОК).
6.1 Маржа: що планували vs що виходить зараз, млн Kč
«Stromovka» план
+18
«Stromovka» зараз
+23
«Hostivař» план
+30
«Hostivař» зараз
+22
«Modřany» план
+33
«Modřany» зараз
−4
Проблема — проєкт «Park Modřany»
Планували збудувати за 55, витратили 48, лишилось за актуальним кошторисом ще 22 → підсумкове будівництво 70 млн (перевитрата +15). Планували продати за 88, але поточна ринкова оцінка — 66 млн (район просів, вийшли конкуренти). Підсумок: витрати 70 > виручка 66 → проєкт іде в мінус −4 млн замість планових +33. Подвійний удар: перевитрата кошторису і падіння ціни.
Чому цього не видно без звіту
Продажів за «Park Modřany» ще немає → у P&L збитку немає. Будівництво фінансується кредитом → каса в порядку. Проблема живе лише в проєктній економіці і виринула б тільки при продажах — коли щось міняти пізно. Зараз ще не витрачено 22 млн — є важіль.
Що робити за «Park Modřany»
Пере-тендер залишку робіт (22 млн) — мета зекономити 4–6 млн; заморозити необов'язкові опції/благоустрій; переглянути продукт і ціну (планування, черговість, акценти). Паралельно прорахувати сценарій виходу (продаж проєкту/ділянки). Мета — повернути проєкт хоча б у нуль.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 6 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAБоргове навантаження
на 29.02.2026
7. Структура боргу групи
Кредитор / вид
Сума
Умови
Прив'язка
Проєктне фінансування (Development)
Проєктний кредит — «Stromovka»
35 млн
під ескроу/етапи
«Stromovka»
Проєктний кредит — «Hostivař»
70 млн
під ескроу/етапи
«Hostivař»
Проєктний кредит — «Modřany»
63 млн
під ескроу/етапи
«Modřany»
Операційні (Stav)
Кредитна лінія (вибрано)
4 млн
ліміт 8 млн
Stav
Лізинг техніки + позика засновника
2,3 млн
Stav
Зовнішній борг групи
~168 млн
Загалом нормально
Борг — це здебільшого проєктне фінансування під конкретні будівництва, забезпечене землею та ескроу-рахунками. За операційною компанією запас за кредитною лінією 4 млн.
Зв'язок із «Park Modřany»
На «Park Modřany» залучено 63 млн проєктного кредиту. Якщо маржа проєкту від'ємна, повернення цього кредиту з продажів під питанням — це переносить ризик з проєкту на холдинг. Ще одна причина зайнятися «Park Modřany» зараз.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 7 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAБаланс і капітал
на 29.02.2026 за компаніями
8. Баланс групи за компаніями, млн Kč
Стаття
Stav
Development
Reality
Група
Активи
Земля під проєктами
0
72
0
72
Незавершене будівництво
0
126
0
126
Гроші
4,2
46,5
1,3
52,0
Дебіторка / запаси / інше
9,8
2,0
0,5
12,3
Зобов'язання
Зовнішній борг
−6,3
−161,7
0
−168,0
Кредиторка та інше
−7,5
−42,0
−1,1
−50,6
Чисті активи (капітал)
+0,2
+36,8
+0,7
+41,7
Округлено. «Група» — сума з усуненням внутрішньогрупових розрахунків. Борг проєктів показано загальною сумою 168 млн по групі. ЗРАЗОК.
Що добре
Капітал групи додатний (+41,7 млн): реальна вартість у землі (72 млн) і незавершеному будівництві (126 млн) перевищує борг. Це здоровий баланс девелопера — не «технічний банкрут».
Застереження
Незавершенка відображена за витратами. Якщо за «Park Modřany» витрати вищі за майбутню виручку (стор. 6), частину вартості цього активу доведеться списати — тобто капітал трохи оптимістичний на величину проблеми «Park Modřany» (~15–22 млн потенційного знецінення в міру прояснення).
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 8 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAРобочий капітал
Vltava Stav · 31.01 → 29.02
9. Дебіторка, кредиторка, аванси — динаміка
Показник (Stav), Kč
на 29.02
на 31.01
Δ місяць
Дебіторка замовників
2 580 000
2 200 000
+0,38 млн
Кредиторка постачальникам/підряду
5 100 000
4 700 000
+0,40 млн
Аванси замовників (під етапи)
3 100 000
2 900 000
+0,20 млн
Запаси матеріалів
1 900 000
2 100 000
−0,20 млн
Збалансовано
Робочий капітал рухається рівно: дебіторка і кредиторка зростають синхронно з оборотом, аванси замовників частково фінансують будівництво. Прострочення немає. Це здорова картина для підрядника на зростаючому обсязі.
На що дивитися
Аванси замовників (3,1 млн) — це не борг банку, а передоплата під майбутні роботи; «повертається» роботою. Не плутати з фінансовим боргом. Головне за касою — стикувати платежі генпідряду та оплати замовників за строками (див. щотижневий звіт, тиждень 7).
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 9 / 10 · Демо-звіт
ЗРАЗОК
VLTAVAРизики і рекомендації
Лютий 2026
10. Реєстр ризиків
Ризик
Вплив
Імовірн.
Що робити
RAG
«Park Modřany»: кошторис +15 і ціна −22 → маржа −4
«Park Modřany» — пріоритет №1. Зібрати робочу групу: пере-тендер залишку робіт (22 млн), заморозка необов'язкових опцій, ревізія ціни і позиціонування. Мета — повернути проєкт мінімум у нуль. Прорахувати сценарій виходу як альтернативу.
Затвердити актуальні кошториси за всіма 3 проєктами і поставити щомісячний план-факт за кошторисами і цінами продажу.
Пов'язати проєктні кредити з оновленими планами продажів — особливо за «Park Modřany».
Закрити касовий розрив «Stav» тижня 7 заздалегідь (див. щотижневий звіт).
Головне за місяць одним абзацом
Група прибуткова, ліквідна і з додатним капіталом — на верхньому рівні все добре. Але проєктний розріз розкриває приховану проблему: «Park Modřany» через перевитрату кошторису і падіння ціни пішов у мінус (−4 млн проти +33 у плані). Цього не видно ні за прибутком, ні за грошима — лише за економікою проєкту. Гарна новина: 22 млн ще не витрачені, і є час втрутитися. У цьому і цінність регулярного управлінського звіту.
Основа підготовки
Демонстраційний знеособлений звіт. Усі компанії, проєкти, контрагенти і цифри вигадані й не стосуються реального клієнта. Формат відповідає робочому місячному звіту BAS Digital.
BAS Digital · ЗРАЗОК · дані вигаданіСтор. 10 / 10 · Демо-звіт