Период: Февраль 2026 (закрыт) Сравнение с Январём BAS Digital — внешний финдиректор Валюта: Kč
ОБРАЗЕЦ · данные вымышлены
1. Главное за месяц — вердикт и динамика к январю
Группа в целом:Зелёный — прибыльна, деньги растут, долг под контролем
Проект «Park Modřany»:Красный — ушёл в минус по марже (см. стр. 6)
Деньги группы
52,0 млн
▲ +1,2 к янв.
Строй 4,2 · Девелопмент 46,5 · Недвиж. 1,3
Результат группы, фев.
+5,8 млн
▲ +0,9
все три компании прибыльны
Внешний долг
168 млн
≈ стабильно
проектное финансирование 3 проектов
Капитал группы
+42 млн
▲ +5,8
здоровый, в активах земля и стройка
Портфель: маржа (оценка)
+41 млн
▼ −37 к плану
«Park Modřany» тянет вниз
Проект «Park Modřany», маржа
−4 млн
было +33 в плане
Кубышка девелопера
46,5 млн
▼ −7,8
финансирует стройку 3 проектов
Запас хода (runway)
~6 мес
кубышка / расход на стройку
Ключевые выводы
На поверхности месяц отличный. Группа прибыльна (+5,8 млн), деньги выросли до 52 млн, капитал положительный (+42 млн), долг обслуживается спокойно. Две из трёх компаний и два из трёх проектов — в норме.
Но есть проблема, которую не видно по деньгам и прибыли. Проект «Park Modřany» из-за перерасхода сметы (+15 млн) и просадки цены продаж (с 88 до 66 млн) превратился из плюсового (+33 млн) в убыточный (−4 млн). Сейчас это не видно: продаж ещё нет, стройка финансируется кредитом — касса и P&L «чистые».
Цена раннего сигнала. Пока «Park Modřany» не вышел на продажи, убыток можно сократить: пересмотреть остаток смету (22 млн ещё не потрачены), заморозить необязательные опции, перепозиционировать продукт.
Остальной портфель крепкий: «Rezidence Stromovka» +23 млн, «Zahrady Hostivař» +22 млн — они и держат общий плюс.
Что решает владелец в этом месяце
По «Park Modřany»: пере-тендер остатка работ (22 млн), заморозка опций, ревизия цены/позиционирования — или сценарий выхода.
Утвердить актуальные сметы по всем трём проектам (план→факт расходится).
Подтвердить план продаж и ценообразование на II квартал.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 1 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAРезультат за месяц (P&L)
Февраль 2026 · по компаниям
2. Результат по компаниям — и сравнение с январём
Kč
Доход
Расход
Результат фев.
Результат янв.
Δ
Vltava Stav (подряд)
18 500 000
15 400 000
+3 100 000
+2 700 000
+0,4
Vltava Development (проекты)
3 900 000
1 500 000
+2 400 000
+1 900 000
+0,5
Vltava Reality (продажи)
1 900 000
1 600 000
+300 000
+300 000
0,0
Группа, итого
24 300 000
18 500 000
+5 800 000
+4 900 000
+0,9
Данные вымышлены (ОБРАЗЕЦ). Результат девелопера — управленческие/процентные доходы и капитализируемые затраты; маржа проектов признаётся при продажах (см. стр. 6).
2.1 Результат группы по месяцам, млн Kč
Вывод
Операционно группа стабильно прибыльна и растёт: +5,8 млн за февраль, четвёртый положительный месяц подряд. Но помесячный P&L не показывает экономику проектов — она проявится при продажах. Поэтому проблему «Park Modřany» (стр. 6) видно только в проектном разрезе, а не здесь.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 2 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAСтруктура расходов операционной компании
Vltava Stav run-rate, тыс. Kč/мес
3. Куда уходят деньги «Vltava Stav»
Два блока, млн/мес
Работы на объектах
3,2
Содержание компании
0,9
Хорошо
Доля содержания (бэкофис) — 22%, нормальная для подрядчика. Расходы прозрачны, «прочее» под контролем.
Бэкофис по статьям, тыс./мес
Зарплаты + налоги
520
Аренда, офис, ПО
120
Транспорт и техника
110
Юр., бух., консалтинг
90
Проценты, банк
60
Вывод
Главная статья содержания — люди (~0,52 млн/мес, ~58% бэкофиса). Итого на поддержание бизнеса ~4,1 млн/мес. Это фиксированный «фон», который надо закрывать независимо от хода строек.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 3 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAЛиквидность группы
на 29.02.2026
4. Где лежат деньги группы
Компания / назначение
на 29.02
на 31.01
Δ
Доступно операционке?
Девелопмент — проектные счета
46 500 000
54 300 000
−7,8 млн
целевые (под стройку)
Vltava Stav — опер. счета
4 200 000
3 800 000
+0,4 млн
да
Vltava Reality
1 300 000
1 200 000
+0,1 млн
обособлено
Итого деньги группы
52 000 000
59 300 000
−7,3 млн
Хорошо
Операционная компания держит здоровый запас (4,2 млн, ~месяц работы) — не живёт «в ноль». Снижение денег группы (−7,3 млн) — это плановый расход проектной кубышки на стройку, а не утечка.
На что смотреть
Кубышка девелопера тратится на стройку трёх проектов ~7,8 млн/мес. При таком темпе запас ~6 месяцев — дальше нужны продажи или новый транш. Ключевой контроль — расход кубышки против стройготовности (стр. 5).
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 4 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAДевелопмент — проектные средства
Кубышка и расход на стройку
5. Целевые средства — сколько осталось и насколько хватит
млн Kč, остаток на проектных счетах девелопера на конец месяца. ОБРАЗЕЦ.
Показатель
Значение
Комментарий
Остаток на 29.02
46,5 млн
было 54,3 на 31.01
Расход на стройку за фев.
~7,8 млн
3 проекта суммарно
Запас хода (runway)
~6 мес
до выхода на продажи
Вывод
Средств на достройку портфеля хватает на ~6 месяцев. Но сколько из этих денег вернётся — зависит от экономики каждого проекта, а она по «Park Modřany» испортилась (стр. 6). Контролируем не только «хватит ли достроить», но и «вернём ли вложенное».
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 5 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAЭкономика проектов — план vs факт vs прогноз
Портфель: 3 проекта млн Kč
6. Сводка по проектам — главное, чего не видно в P&L и кассе
Проект
План построить
Потрачено
Осталось (смета)
Σ смета
План продаж
Тек. оценка
Маржа
Статус
«Rezidence Stromovka»
40
28
9
37
58
60
+23
OK
«Zahrady Hostivař»
65
50
20
70
95
92
+22
Контроль
«Park Modřany»
55
48
22
70
88
66
−4
Проблема
Портфель
160
126
51
177
241
218
+41
Маржа (оценка) = текущая оценка продаж − актуальная смета (Σ потрачено + осталось). Данные вымышлены (ОБРАЗЕЦ).
6.1 Маржа: что планировали vs что выходит сейчас, млн Kč
«Rezidence Stromovka» план
+18
«Rezidence Stromovka» сейчас
+23
«Zahrady Hostivař» план
+30
«Zahrady Hostivař» сейчас
+22
«Park Modřany» план
+33
«Park Modřany» сейчас
−4
Проблема — проект «Park Modřany»
Планировали построить за 55, потратили 48, осталось по актуальной смете ещё 22 → итоговая стройка 70 млн (перерасход +15). Планировали продать за 88, но текущая рыночная оценка — 66 млн (район просел, вышли конкуренты). Итог: косты 70 > выручка 66 → проект уходит в минус −4 млн вместо плановых +33. Двойной удар: перерасход сметы и падение цены.
Почему этого не видно без отчёта
Продаж по «Park Modřany» ещё нет → в P&L убытка нет. Стройка финансируется кредитом → касса в порядке. Проблема живёт только в проектной экономике и всплыла бы лишь при продажах — когда менять что-то поздно. Сейчас ещё не потрачено 22 млн — есть рычаг.
Что делать по «Park Modřany»
Пере-тендер остатка работ (22 млн) — цель сэкономить 4–6 млн; заморозить необязательные опции/благоустройство; пересмотреть продукт и цену (планировки, очередность, акценты). Параллельно просчитать сценарий выхода (продажа проекта/участка). Цель — вернуть проект хотя бы в ноль.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 6 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAДолговая нагрузка
на 29.02.2026
7. Структура долга группы
Кредитор / вид
Сумма
Условия
Привязка
Проектное финансирование (Девелопмент)
Проектный кредит — «Rezidence Stromovka»
35 млн
под эскроу/этапы
«Rezidence Stromovka»
Проектный кредит — «Zahrady Hostivař»
70 млн
под эскроу/этапы
«Zahrady Hostivař»
Проектный кредит — «Park Modřany»
63 млн
под эскроу/этапы
«Park Modřany»
Операционные (Строй)
Кредитная линия (выбрано)
4 млн
лимит 8 млн
Строй
Лизинг техники + займ учредителя
2,3 млн
Строй
Внешний долг группы
~168 млн
В целом нормально
Долг — это в основном проектное финансирование под конкретные стройки, обеспеченное землёй и эскроу-счетами. По операционной компании запас по кредитной линии 4 млн.
Связь с «Park Modřany»
На «Park Modřany» привлечено 63 млн проектного кредита. Если маржа проекта отрицательная, возврат этого кредита из продаж под вопросом — это переносит риск с проекта на холдинг. Ещё одна причина заняться «Park Modřany» сейчас.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 7 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAБаланс и капитал
на 29.02.2026 по компаниям
8. Баланс группы по компаниям, млн Kč
Статья
Строй
Девелопмент
Недвиж.
Группа
Активы
Земля под проектами
0
72
0
72
Незавершённое строительство
0
126
0
126
Деньги
4,2
46,5
1,3
52,0
Дебиторка / запасы / прочее
9,8
2,0
0,5
12,3
Обязательства
Внешний долг
−6,3
−161,7
0
−168,0
Кредиторка и прочее
−7,5
−42,0
−1,1
−50,6
Чистые активы (капитал)
+0,2
+36,8
+0,7
+41,7
Округлено. «Группа» — сумма с устранением внутригрупповых расчётов. Долг проектов показан общей суммой 168 млн по группе. ОБРАЗЕЦ.
Что хорошо
Капитал группы положительный (+41,7 млн): реальная стоимость в земле (72 млн) и незавершённом строительстве (126 млн) превышает долг. Это здоровый баланс девелопера — не «технический банкрот».
Оговорка
Незавершёнка отражена по затратам. Если по «Park Modřany» затраты выше будущей выручки (стр. 6), часть стоимости этого актива нужно будет списать — то есть капитал чуть оптимистичен на величину проблемы «Park Modřany» (~15–22 млн потенциального обесценения по мере прояснения).
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 8 / 10 · Демо-отчёт
ОБРАЗЕЦ
VLTAVAРабочий капитал
Vltava Stav · 31.01 → 29.02
9. Дебиторка, кредиторка, авансы — динамика
Показатель (Строй), Kč
на 29.02
на 31.01
Δ месяц
Дебиторка заказчиков
2 580 000
2 200 000
+0,38 млн
Кредиторка поставщикам/подряду
5 100 000
4 700 000
+0,40 млн
Авансы заказчиков (под этапы)
3 100 000
2 900 000
+0,20 млн
Запасы материалов
1 900 000
2 100 000
−0,20 млн
Сбалансировано
Рабочий капитал двигается ровно: дебиторка и кредиторка растут синхронно с оборотом, авансы заказчиков частично финансируют стройку. Просрочки нет. Это здоровая картина для подрядчика на растущем объёме.
На что смотреть
Авансы заказчиков (3,1 млн) — это не долг банку, а предоплата под будущие работы; «возвращается» работой. Не путать с финансовым долгом. Главное по кэшу — стыковать платежи генподряду и оплаты заказчиков по срокам (см. еженедельный отчёт, неделя 7).
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 9 / 10 · Демо-отчёт
«Park Modřany» — приоритет №1. Собрать рабочую группу: пере-тендер остатка работ (22 млн), заморозка необязательных опций, ревизия цены и позиционирования. Цель — вернуть проект минимум в ноль. Просчитать сценарий выхода как альтернативу.
Утвердить актуальные сметы по всем 3 проектам и поставить ежемесячный план-факт по сметам и ценам продаж.
Связать проектные кредиты с обновлёнными планами продаж — особенно по «Park Modřany».
Закрыть кассовый разрыв «Строй» недели 7 заранее (см. еженедельный отчёт).
Главное за месяц одним абзацем
Группа прибыльна, ликвидна и с положительным капиталом — на верхнем уровне всё хорошо. Но проектный разрез вскрывает скрытую проблему: «Park Modřany» из-за перерасхода сметы и падения цены ушёл в минус (−4 млн против +33 в плане). Этого не видно ни по прибыли, ни по деньгам — только по экономике проекта. Хорошая новость: 22 млн ещё не потрачены, и есть время вмешаться. В этом и ценность регулярного управленческого отчёта.
Основа подготовки
Демонстрационный обезличенный отчёт. Все компании, проекты, контрагенты и цифры вымышлены и не относятся к реальному клиенту. Формат соответствует рабочему месячному отчёту BAS Digital.
BAS Digital · ОБРАЗЕЦ · данные вымышленыСтр. 10 / 10 · Демо-отчёт