BAS DIGITAL · MARKET INTELLIGENCE

Дома 150–300 м² на продажу в Праге

Структурный обзор предложения (supply-side): объём, цены, география и сегменты вторичного и первичного рынка жилых домов.

Дата23 июня 2026

Версияv1.0

Источникsreality.cz

НазначениеАналитический обзор рынка

Покрытие343 из 361 объекта (95%)

Содержание

Оглавление

Ключевые выводы (Executive summary)стр. 1
Объём рынка и охват данныхстр. 1
Цены: уровень и распределениестр. 2
Сегментация по площадистр. 2
Типы объектовстр. 3
География и ценовые зоныстр. 3
Топ районов предложениястр. 4
Методология и оговоркистр. 4

FACT данные с источником ВЫВОД следствие из фактов ГИПОТЕЗА предположение для проверки

Раздел 1

Ключевые выводы

На 23 июня 2026 на sreality.cz в Праге продаётся 361 дом с полезной площадью (užitná plocha) 150–300 м². Это около 46% всего предложения домов в городе (781 объект). Рынок концентрированный, недешёвый и смещён в окраинные районы.

361

объектов в фильтре 150–300 м²

23.0млн Kč

медианная цена

113тыс/м²

медианная цена за м²

207м²

медианная площадь

Половина рынка — компактные домаFACT47,5% предложения приходится на сегмент 150–200 м². Чем меньше дом, тем дороже метр: медиана 122 тыс/м² против 99 тыс/м² у домов 251–300 м².

Окраины доминируютВЫВОД71% объектов — в окраинных кадастровых районах (Újezd nad Lesy, Zbraslav, Horní Počernice, Kyje). Престижные районы дают лишь ~11% объёма, но на 60% дороже за метр.

Разброс цен — почти девятикратныйFACTОт 9,9 млн Kč (Kyje) до 89,7 млн Kč (вилла в Šárecké údolí, Dejvice). Рынок неоднороден: «дом 150–300 м²» — это и бюджетная окраина, и элитная вилла.

Дом = семейный домFACT85% объектов — rodinný dům (семейный дом), 12% — виллы, 3% — многопоколенческие дома (vícegenerační). Виллы дороже медианы рынка в 1,5 раза.

Раздел 2

Объём рынка и охват данных

FACTПоисковый фильтр sreality.cz (продажа · дома · Прага · полезная площадь 150–300 м²) на 23.06.2026 возвращает 361 объявление. Без фильтра площади в Праге продаётся 781 дом — то есть целевой сегмент составляет 46% всего рынка домов.

Для анализа собран фактически весь census — 343 уникальных объекта (95% от 361) после удаления дублей (один дом, размещённый под несколькими категориями) и рекламных TIP-баннеров вне диапазона площади. Из них 312 с указанной ценой и 31 — «цена по запросу» (cena na vyžádání).

Воронка предложения домов в Праге

от всего рынка к целевому сегменту, число объектов

Раздел 3

Цены: уровень и распределение

FACTМедианная цена дома 150–300 м² — 23,0 млн Kč, средняя — 25,4 млн Kč. Межквартильный диапазон (IQR): 18,9–29,5 млн Kč. То, что среднее выше медианы, тянут вверх единичные дорогие виллы.

Распределение цен предложения

число объектов по ценовым корзинам, млн Kč · n=312 с ценой

ВЫВОДЯдро рынка — 15–25 млн Kč: в этот коридор попадает 171 объект (55% всех с ценой). Сегмент «до 15 млн» (22 объекта) — это, как правило, дома под реконструкцию или дальние окраины; «выше 40 млн» (22 объекта) — престижные локации и виллы.

Раздел 4

Сегментация по площади

Доли по площади

% объектов · n=343

Медианная цена за м² по сегментам

тыс. Kč/м²

Сегмент площади	Объектов	Доля	Медиана цены	Медиана за м²
150–200 м²	163	47,5%	20,95 млн	122 тыс.
201–250 м²	102	29,7%	23,75 млн	104 тыс.
251–300 м²	78	22,7%	27,20 млн	99 тыс.

ВЫВОДЦена за метр падает с ростом площади — типичная «экономия на масштабе». Покупателю компактного дома (150–200 м²) метр обходится на ~23% дороже, чем покупателю дома 251–300 м².

Раздел 5

Типы объектов

Структура предложения по типу

% объектов · n=343

Медианная цена по типу

млн Kč

FACTДоминируют семейные дома (rodinný dům) — 293 объекта (85%). Виллы (41 объект, 12%) формируют верхний ценовой сегмент с медианой 33,4 млн Kč — в 1,5 раза выше рынка. Многопоколенческие дома (vícegenerační dům) — нишевый формат, 9 объектов.

Раздел 6

География и ценовые зоны

ГИПОТЕЗАКадастровые районы сгруппированы в три зоны по престижу и удалённости. Группировка авторская (для проверки), а не официальное деление Праги на Praha 1–22.

Объём предложения и медианная цена за м² по зонам

столбцы — число объектов (левая ось); линия — тыс. Kč/м² (правая ось)

Зона	Объектов	Доля	Медиана цены	Медиана за м²
Престижная / внутренняя (Dejvice, Střešovice, Smíchov, Troja…)	39	11,4%	34,9 млн	146 тыс.
Средний пояс (Krč, Michle, Strašnice, Kobylisy…)	59	17,2%	24,6 млн	126 тыс.
Окраинные районы (Újezd n. L., Zbraslav, Kyje, Řeporyje…)	245	71,4%	21,6 млн	106 тыс.

ВЫВОДПремия престижной зоны над окраиной — +38% за метр (146 против 106 тыс. Kč/м²). Но объём там минимален: дом 150–300 м² в центре — редкий и дорогой товар.

Раздел 7

Топ районов предложения

FACTПредложение распылено по ~70 кадастровым районам. Ни один не даёт больше 4% объёма — концентрации почти нет. Лидеры по числу объектов:

Кадастровый район	Объектов	Медиана цены, млн	Медиана за м², тыс.

ВЫВОДКонтраст внутри топа: Stodůlky и Dejvice — 140+ тыс. Kč/м², тогда как Lipence и Zbraslav — 70–87 тыс. Kč/м². Локация решает: разброс медианы за метр между районами — двукратный.

Раздел 8

Методология и оговорки

Источник: публичная выдача sreality.cz, фильтр «Prodej · Domy · Praha · užitná plocha 150–300 m²», снято вручную через браузер 23.06.2026.
Метрика площади: полезная/жилая площадь (užitná plocha), не площадь участка (plocha pozemku).
Охват: 343 уникальных объекта из 361 (95%). Удалены дубли (один дом под несколькими категориями) и TIP-баннеры вне диапазона.
Цены: расчёты по 312 объектам с указанной ценой. 31 объект — «цена по запросу», исключён из ценовой статистики, но учтён в объёме.
Тип данных: это цены предложения (asking prices), а не цены сделок. Реальные цены закрытия обычно ниже. ГИПОТЕЗА
Зональная группировка районов — авторская, для удобства анализа; не совпадает с административным делением Praha 1–22.

Важно: отчёт описывает моментальный срез предложения (supply snapshot) на одну дату. Это не оценка стоимости конкретного объекта и не инвестиционная рекомендация. Для решений по сделке нужна верификация по объявлениям и данным о реальных сделках (например, кадастр / cenová mapa).